降速提质 | 2026年9月物业暨城市服务发展报告

物企盈利能力承压，应收账款增长较快 截至8月末，A股+港股62家上市物企公布了2026年中期业绩。行业营收呈现增长态势，但归母净利润反而微降，显现出利润率承压的态势。数据显示，62家上市物企2026上半年总计营收1532.4亿元，同比增长约3.5%；录得归母净利润合计约101.28亿元，同比略微下滑0.28%。财务安全性方面，受多重因素叠加影响，物企应收账款呈现较快增速，现金储备则有明显下滑。数据方面，截至2026年6月30日，62家上市物企贸易应收账款及票据总额达到1095.43亿元，较2025年末的996.54亿元环比增长了6.31%；总计现金及现金等价物964.09亿元，较2025年末的1075.72亿元环比下滑了10.38%。

物管股延续下滑，收并购市场活跃度较低 期内，物管股延续下滑态势，观点指数监测的40家样本港股物企本期录得平均区间跌幅约为4.27%，相比上个报告期录得的区间涨幅5.4%有明显下滑。收并购市场上，物企的活跃度仍较低，期内公开披露的并购案例寥寥，仅建发物业完成对同属国资背景的联发物业的整合。

AI、机器人赋能作业效率提升，物企与科技公司合作深化从2026年中报来看，物企的数智化发展已取得显著成果，人机共融、数据驱动的服务新生态正在构建。部分企业通过科技手段重构内部业务流程和组织架构，成功形成效率优势。期内，物企加快了机器人的规模化落地部署，正通过与顶尖科技公司建立长期战略合作、合资或平台共建等深度合作模式，将具身智能机器人等前沿技术深度融入清洁、安防等核心物业场景。

市场综述

多地“十五五”规划提升物业治理水平，房地产新政加快新模式构建

期内，多地公布“十五五”规划，将物业服务进一步纳入城市更新与社区治理体系之中。政策端亦着力拓宽公积金提取场景以支持物业费支付，同步深化物业服务收费与公共收益的规范监管，并强化存量房安全运维机制，推动行业向质价相符与全周期保障转型。

9月初，上海住建委印发《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》，明确要提升物业治理水平。健全党组织领导下的居委会、业委会、物企协调运行机制。推动业委会应建尽建。建立质价相符的市场调节机制，鼓励物企向居家养老、健康管理、家政服务等个性化服务领域延伸等。至2030年，全市住宅小区物业治理覆盖率达到100%，完成1500个重点小区物业治理提升。

综合云南、上海、安徽最新公布的各类“十五五”《规划》来看，其内容还涉及有序推进商办楼宇更新提升、推动完整社区建设扩面提质增效、建立房屋全生命周期安全管理制度以及加快城市信息模型（CIM）平台建设等。

这些举措不仅为城市空间更新与治理现代化指明了方向，也为物业服务行业拓展服务边界、提升专业能力、深度参与城市运营提供了重要契机。

国务院8月下旬同步了新修订的《住房公积金管理条例》，并决定自2026年9月20日起施行，主要对提取使用、投资渠道、风险防控、制度覆盖四方面作出了调整。

《条例》在提取方面取消了房租提取的家庭工资收入比例门槛，同时新增了装修自住住房、支付自住住房物业费以及国务院批准的其他住房消费等提取情形。

观点指数认为，提取公积金支付物业费能够有效减轻业主的缴费压力，有助于提升收缴率并改善物业企业现金流，从而保障社区运维平稳；同时，公积金与住宅专项维修资金的互补，进一步降低了业主在老旧小区改造、电梯加装等民生工程中的出资负担，可以推动存量社区的更新与发展。

同时期，为规范收费秩序与强化考核监管，推动物业服务“质价相符”，保障业主合法权益与减轻居住负担，促进行业良性循环与基层治理的高质量发展，西安市住建局及市监局联合印发了修订后的《西安市物业服务收费管理办法》。

《办法》明确，要厘清政府指导价和市场调节价的政策边界。未成立业主大会的普通住宅小区物业服务费和停车服务费实行政府指导价，兜住民生底线。非住宅（商业、办公等）、公寓、商住综合楼中的住宅、经房屋主管部门认定的存量别墅以及已成立业主大会的普通住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价；基础物业服务以外的增值服务、特约服务等个性化服务收费实行市场调节价。

还提出强化考核管理、奖优惩劣，促进质价相符。建立物业服务企业服务质量监督考核机制，实行年度考核和企业“红黑榜”制度，并探索建立与考核机制相挂钩的收费标准上浮及下调机制，形成“服务质量提升-收费率提高-收费标准上调-服务质量更好”的良性循环模式。

为应对日益凸显的城镇房屋“老龄化”问题，重庆市住建委8月印发了《重庆市城镇房屋安全保险工作指南（试行）》，这也是全国首部专门针对城镇房屋安全保险的综合性工作指南，标志着在探索房屋全生命周期安全管理上迈出了关键一步。

《指南》构建了涵盖房屋主体、围护及设施设备、公共安全责任、施工安全四大类风险保障体系，明确了直接投保、“先体检、后保险”及“保险+体检”联合体三种适配不同房龄与风险等级的投保模式。

这一政策有助于物企拓展房屋安全运维增值服务的新赛道，物企可依托保险机制参与房屋隐患排查、动态监测、风险预警及维修协调等前端服务，同时通过保险赔付渠道缓解老旧住宅危房加固、电梯更新等民生工程的资金压力；但也对物企的风险识别能力、保险对接能力及协同整改能力提出了更高的要求。

上游房地产领域，8月28日多个部门集中发布新政，以加快构建房地产发展新模式。

简而言之，在销售端，新政大幅提高了预售门槛并有力有序推进现房销售，实行购房资金全额封闭监管；在信贷端，将个人住房贷款最长期限延长至40年以减轻月供压力，并对开发贷实行“主办银行制”与资金封闭管理；在融资端，推动房企融资逻辑从依赖“主体信用”向基于“项目质量”转变，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，并拓宽多元化资本市场融资渠道。

短期来看，本轮新政有助于稳定市场预期，推动房地产市场止跌回稳；长期来看，将推动行业告别旧模式、回归居住本位，从根本上降低风险并保障购房者的权益。

在这一高质量发展进程中，物业服务作为连接居住体验的核心环节，需要全面迈向品质化与精细化，通过深耕社区运营与全生命周期管理，更好地满足居民对美好居住生活不断提升的需求。

而物业服务行业未来的增长空间或将依赖城市更新带来的存量市场机遇、公共服务市场化扩容以及非住宅业态的蓬勃发展，企业需将资源倾斜至高价值赛道，使非住宅项目或增值业务成为业绩增长的核心支撑。

企业运营

行业规模仍保持低速增长，第三方外拓成为驱动力

2026上半年，上市物企规模仍保持低速增长趋势，主要表现为在管面积与合约面积增速回落甚至负增长；管理项目数量下滑的企业占比上升；同时企业项目布局向核心城市或优势区域集中，业务覆盖范围收窄。

据观点指数统计，截至2026年8月末，共有49家上市物企披露在管面积数据，合计约79.17亿平方米，对比2025年中期51家物企披露的78.73亿平方米，同比增长1.33%，增速保持较低水平。合约面积方面，共有39家上市物企披露相关数据，合计约48.59亿平方米，对比2025年中期45家物企披露的64.36亿平方米，同比下降24.50%。

合约面积同比下滑，和部分物企不再披露该数据，导致统计口径收窄有关。但更值得关注的是，行业储备面积整体收缩，反映出新增合约拓展放缓、储备项目转化加速等多重现状。

综合来看，行业规模保持低速增长主要受两方面因素影响：一是新房交付规模收缩，行业进入存量博弈阶段，市场竞争加剧，获取项目难度提升；二是越来越多的物企主动优化项目结构，有序清退低质、低效的亏损项目，致使整体管理规模增长较缓。

从项目业态结构来看，住宅业态仍占据主导地位，非住项目占比提升较为缓慢。物企间分化特征显著：头部企业及独立第三方物企正积极推进多元化布局；而多数中小型物企的在管面积仍高度依赖住宅业态，非住领域拓展相对滞后。

需要指出的是，受住宅物业收支失衡影响，物企正将资源集中投向商写、园区、公建、城市服务等高价值赛道。中报显示，上半年物企新增项目或合同金额中，住宅业态占比明显降低，非住宅项目占比则有所提升，该特征在品牌物企中更为突出。

然而，随着更多服务商涌入，非住赛道竞争持续加剧。叠加商写空置率上升、公建及城市服务领域客户预算趋紧，价格竞争日益激烈，非住物业赛道整体毛利率亦面临下行趋势。

近年来，随着依赖关联方的传统路径难以为继，物企市场化拓展能力持续增强，独立第三方外拓已成为规模增长的核心驱动力。上半年以来，物企新增项目中外拓比例显著提升，带动在管面积中第三方占比攀升。

本期，物企保持了积极的市场化拓展态势，多家企业实现各类项目中标或续约，整体业态结构实现突破，市场覆盖范围进一步扩展。从新增项目分布来看，住宅与产业园业态占比较高，同时拓展领域涵盖写字楼、商业、公共场馆、文旅、政府后勤、学校、医院、轨道交通等领域，延续多元化拓展的势头。

其中，中建壹品物业实现两大重点突破：一是通过中建三局国际公司柬埔寨分公司品牌授权，正式签约柬埔寨金边CBD核心地段FTB大厦（当地超甲级高端写字楼），落地首个海外高端服务运营项目；二是进驻我国中部首家4F级民用国际机场——武汉天河机场T3航站楼（年旅客吞吐量超3100万人次），服务范围涵盖3米以下区域保洁、环境维护、手推车管理、旅客耗材管理及现场应急任务等。

瑞森生活服务则披露8月累计中标18个项目，合同总金额达1.03亿元，业态覆盖住宅、商业综合体、政府机关、办公产业园、商住公寓、高校等9大类。从项目类型来看，住宅项目表现最为突出，合计中标6个。

以主要业态来看，住宅物业领域，随着运营成本攀升与物业费收缴率持续走低，行业正加速从“规模扩张”向“利润生存”转型，头部物企主动清退长期亏损项目的现象仍在持续。

8月29日，华润万象生活旗下润悦物业（南通）公司盐城分公司宣布，将于2026年10月31日正式退出盐城中南世纪城康城（5A地块）的物业服务。该小区总户数1579户，截至2026年8月，共有970户业主欠缴物业费，合计欠费573.74万元，欠费住户占比达60.1%。

其发布的《关于退出物业服务的告知函》指出，近年来小区物业费收缴率持续偏低，项目运营收入不足以覆盖人员薪酬、公共能耗、设施维保等刚性支出，长期处于严重亏损状态。物业方曾通过微信推送、上门沟通、催缴函、律师函等多种方式催缴，但未能取得实质性进展。

商业物业方面，物企正通过深度嵌入复杂业态的底层运营逻辑，以高适配度的定制化服务强化客户粘性，从而构建起极高的转换成本与长期合作壁垒。

8月25日，招商积余官微宣布新拓无锡江阴山姆会员商店、北京房山区山姆会员商店等商业项目，其中，北京房山店建筑面积约3.8万平方米，配备900多个停车位，已于8月31日正式开业；无锡江阴店建筑面积约6.5万平方米，规划配备1000至1200个停车位，预计于2026年10月正式开业。

针对此类大型仓储式商业项目，招商积余依托其“沃土云林”商业模式，提供涵盖安保、保洁、绿化保养、设施维保等在内的基础物业管理服务，并结合商业业态特征，输出定制化的综合保障与精细化空间运营服务，以深度适配复杂商业场景的底层运营需求。

办公物业方面，物企以持续精进的专业化楼宇运营服务深度契合入驻企业的需求，凭借长期稳定的服务交付积淀客户信任，推动续约率持续提升与客户关系的纵深发展。

期内，万物梁行先后签约了上海陆家嘴太平金融大厦和杭州杭银科技大厦项目，前者是超高层服务版图新坐标，后者则呈现出长期服务积淀信任、专业运营深化客户关系的典型特征。

具体而言，杭银科技大厦是杭州银行打造的核心金融科技载体，承载全行系统研发、数据容灾及智能运营等职责，对运维保障要求极高。万物梁行为其提供IFM服务，合作可追溯至2009年，双方已延续十七年的合作。

目前，凭借着在金融项目领域的深耕，万物梁行在浙江区域共服务43个银行类金融项目，服务体量约162万平方米，服务对象覆盖政策性银行、国有大型商业银行、全国性股份制银行、城市商业银行、农村商业银行等各类银行机构。

园区物业方面，物企以一体化、标准化的综合设施管理体系深度适配高科技产业园区对设备运维、环境品质及多元需求的高效响应要求，以系统化服务为园区稳定运营与产业协同提供坚实支撑。

9月3日，碧桂园服务IFM业务集团正式入驻杭州中控科技园。资料显示，该园区依托中控技术在工业自动化与智能制造领域的积淀，集研发办公、技术创新与产业孵化于一体，高密度设施设备、持续运转的研发场景及多元化需求，对服务专业度、响应速度和协同能力提出更高要求。

对此碧桂园服务将提供工程设备、秩序安全、环境保洁、绿化维护、综合运营及客户服务等一体化IFM服务，为园区构筑稳定、高效、品质兼具的运营底座，助力其高质量发展。

公建物业方面，轨道交通、文旅景区及城市公园等细分业态热度持续攀升，正加速成为物企规模化外拓的重要增量来源。由于此类项目兼具社会性与公益性，物企需依托精细化的全域综合运维能力与高标准的服务体系，方能构筑起极高的专业壁垒与竞争护城河。

以保利物业为例，期内该公司正式入驻八达岭长城项目，文旅服务版图再添关键一子。

介绍显示，该公司将为项目提供高质量的讲解服务，同时，为研学接待的全过程，提供团队引导、文化授课、现场保障等标准化服务，护航服务品质与运营安全。这也是其“景城融合”理念的具体实践。

中报介绍，今年上半年保利物业新拓展广州白云山云台景区、天津北塘古镇等约20个景区项目，进一步提升在城镇景区领域的市占率与影响力。

城市环卫服务方面，“国资搭台、民企唱戏”的能力互补型合作模式愈发普遍。地方国企与专业民企通过组建联合体，既发挥国资在资源协调与本地化运营上的优势，又融合民企在精细化、数智化管理上的专长，实现优势互补与项目高质量落地。

9月1日，据侨银股份公告，联合体成员茂名港城资源公司预中标茂名市中心城区（北组团）环卫作业服务项目，合同总额约5.28亿元，服务周期3年。

资料显示，茂名港城资源由当地市属国企茂名港集团有限公司以及茂名市发展集团有限公司分别持股51%及49%。

而该项目属于典型的城市大管家全域一体化运营项目，侨银股份在数智化运维方面的优势，恰好契合此类项目对精细化运营的需求。

财务表现

物企盈利能力承压，应收账款增长较快

截至目前，除了鑫苑服务外，A股+港股共计62家物企已公布了2026年中期业绩。随着行业进入存量竞争时期，叠加物企主动做减法，清退低效亏损项目、撤出弱势区域，从“规模扩张”向“质量优先”转型，行业营收维持低速增长，录得营收下滑的物企数量有所上升。

观点指数统计，62家上市物企2026上半年营业收入总计为1532.4亿元，较2025年上半年的1480.67亿元，同比增长了约3.5%。其中，共有30家物企营收出现负增长，占比达到48.39%，对比去年同期38.71%的比例增长了近10个百分点。

企业表现方面，碧桂园服务以245亿元的营收稳居行业第一，与万物云（191.12亿元）成为仅有的两家营收突破百亿的物企；营收增速最快的是经发物业，同比增长24.83%至5.89亿元；营收下滑幅度最大的是祈福生活服务，同比下降12.08%至1.42亿元。

尽管营收保持增长，但净利润反而微降，显示出行业整体利润率略有承压。数据显示，62家上市物企2026上半年录得归母净利润合计约101.28亿元，较2025上半年的101.56亿元同比略微下滑0.28%。

其中录得亏损的物企数量由6家增长至8家，合景悠活与世茂服务归母净亏损金额均超过1亿元。华润万象生活以22.39亿元的归母净利润居首，与其他头部物企的盈利差距进一步拉大。而绿城服务归母净利润增速（15.25%）显著高于营收增速（6.27%），是少数实现利润弹性释放的物企。

同时，62家物企毛利率均值约为21.28%，较2025上半年的22.44%同比下降约1.16个百分点。净利率均值约为5.85%，较2025上半年7.79%的净利率均值同比下降约1.94%；下滑幅度均较为明显。

综合而言，行业利润率下滑主要受三方面因素拖累，一是应收账款减值及非经营性因素直接侵蚀利润；二是行业性降价、人力与分包成本刚性上涨、新项目爬坡及收缴率下降共同压缩毛利空间；三是上游地产交付萎缩导致案场、车位、工程等原高毛利增值服务收入下滑，结构性拉低整体盈利水平。

分业务线来看，基础物管服务仍是最大的收入和毛利来源，构成业绩压舱石。2026上半年多数物企该业务板块收入占比有所提升，平均来看对收入的贡献超过70%；同时，56家样本物企该业务板块的增长率均值约为3.03%，较2025年同期的增速有所下滑。

其中，该业务板块毛利率水平也呈现分化趋势，一部分物企市场化拓展质量提升，应用科技工具实现降本增效，推动毛利率略有提升；但亦有部分物企由于项目服务费单价下调、人力成本上升，加强品质服务投入等因素影响，毛利率水平下滑。

社区增值服务整体呈下滑态势，曾被寄予厚望的“第二增长曲线”遭遇较大阻力，盲目扩张模式加速退潮，物企正从“广撒网”转向战略收缩与垂直深耕。

这主要受三方面因素影响：一是经济转型期社会内需消费趋于谨慎，零售、美居及公共空间租赁等需求疲弱；二是外部电商与社区零售平台竞争激烈，物业平台在价格与供应链上缺乏优势；三是物企正优化业务结构，剥离缺乏专业能力支撑的低毛利业务，聚焦刚需赛道。这一“做减法”的过程导致阶段性收入与利润缩水。

同时期，非业主增值服务呈现深度收缩与战略剥离态势。期内房地产市场开发及销售低迷，销售案场物业管理及相关服务需求减少；物企积极切割地产方风险、倾向稳健经营。受此双重因素影响，该板块收入明显收缩，对整体收入的贡献下滑。

财务安全性方面，受多重因素叠加影响，上半年以来物企应收账款呈现较快增速。分析来看，其中既有业务规模持续增长以及客户缴费习惯带来的周期性影响；也有住宅业主缴费时点有所延后，商务及政府客户的结算周期有所拉长所带来的风险挑战。

据观点指数统计，截至2026年6月30日，62家上市物企贸易应收账款及票据总额达到1095.43亿元，占总体营收的比例达到71.48%，较2025年末的996.54亿元环比增长了6.31%，增速较2025年同期有所提升。

值得一提的是，关联方对物企的财务影响在持续弱化，应收账款减值计提中来自关联方的占比已降至较低水平。与此同时，第三方项目信用风险逐步显现，相关减值计提规模有上升趋势。

同期内，物企在手现金总额（现金及现金等价物）呈下滑态势，经营活动现金流净额对净利润的覆盖能力依旧偏弱，多数上市物企的覆盖倍数不足1倍。

数据显示，截至2026年6月30日，62家上市物企总计现金及现金等价物964.09亿元，较2025年末的1075.72亿元环比下滑了10.38%。

从原因来看，应收账款回款放缓与坏账计提增加、期内支付分红款及开展股份回购，叠加人工合规成本、设施维护成本与智能化投入的支出上涨，都在持续消耗着物企的现金储备。

资本市场与收并购

物管股延续下滑，收并购市场活跃度较低

二级市场上，物管股延续了下滑趋势。截至9月18日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月下跌了0.34%。相比之下，恒生指数（HSI.HI）同期下跌2.83%，跌幅更大。

观点指数监测的40家样本港股物企本期录得平均区间跌幅约为4.27%，相比上个报告期录得的区间涨幅5.4%有明显下滑。估值水平方面，截至最新收盘日，样本物管股市盈率（TTM）均值为19.02倍，较上个报告期12.08倍明显提升。但从业绩来看，行业基本面并不足以支撑估值的大幅提升，当前走势更可能是市场尚未充分定价业绩压力的滞后反应，而非行业反转信号。

总市值方面，超过百亿港元的物企数量继续有7家，华润万象生活仍以856.85亿港元位列第一。随后依次为万物云（220.41亿港元）、碧桂园服务（170.95亿港元）、保利物业（146.74亿港元）、绿城服务（129.11亿港元）、恒大物业（127.57亿港元）及中海物业（108.53亿港元）。

从中报来看，包括华润万象生活、万物云、中海物业、滨江服务、越秀服务、永升服务、金茂服务、雅生活服务等物企推出了派息甚至特别派息计划。

这既是当前物企向市场传递信心，从而稳定股价、维护市值的重要举措；也反映出这些企业的基本面正在改善，由过往的规模高速扩张阶段，转向注重盈利质量与现金流健康的阶段，账面累积了较为充裕的自由现金流，具备了常态化分红甚至特别派息的财务基础。

收并购市场上，物企的活跃度仍较低，期内公开披露的并购案例寥寥，仅建发物业完成对同属国资背景的联发物业的整合。这一单交易的核心逻辑在于扩充管理面积、提升核心城市管理浓度与规模效益，凸显出当前并购更强调与现有业务协同、管理浓度提升，而非单纯的规模扩张。

资料显示，9月11日厦门联发（建发股份附属公司）与厦门利融（建发物业全资附属公司）订立股权转让协议。据此，厦门联发同意以现金代价总额3.044亿元出售联发物业100%的股权。

公告介绍，联发物业主要为厦门联发及其关联方开发的物业提供住宅及商业物业管理服务，2025年度除税后溢利约为4803.88万元。据估算，该公司2025年末在管面积在2600万平方米左右，在管项目数量183个。

与此同时，由于订约方未能就收购条款达成一致，建发城服收购事项不再推进。有观点解释称，城市服务属于建发物业的新业务，对于不熟悉的新领域，采取“先托管，边管边学”的轻资产方式更为稳妥，待积累足够经验后再考虑重资产并购。

从物企中报来看，部分企业过往收并购的“后遗症”仍在持续拖累当前的财务表现，不仅面临业绩不达标引发的商誉减值压力，还暴露出业务整合不及预期、应收账款回收困难等深层次融合难题。

据观点指数观察，当下仅少量物企明确要把握战略投资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大物业管理及增值服务业务规模；亦或积极挖掘优质企业收并购机会，补强专业能力和资质。